Счёт экскроу

2019 г. – старт изменений условий строительного рынка. Застройщик получил запрет доступа к деньгам дольщика до полного выполнения обязательств. Часть проектов разрешено достроить по старым правилам. Скромные подсчёты Минстроя утверждают, что в "сером" секторе оказалось более 1 млн. кв. м. По мнению независимых экспертов втрое больше.

Новые правила игры предполагают открытие экскроу-счетов, направленных на снижение мошенничества со стороны строительных организаций. Открытие счета регулируется соглашением трех участников:

	Депонент
Вкладчик-покупатель, вносящий деньги на счёт.
	Бенефициар
Получатель выгоды. Застройщик, производитель работ.
	Агент экскроу
Гарант сделки. Банк, аккумулирующий средства. Ведёт контроль за выполнением условий договора.

Схема открытия счета проста:

• подписание трехстороннего договора;

• регистрация счета;

• наличие на нем определённой суммы, блокируемой и неизменяемой до выполнения обязательств.

Плюсы и минусы

Осуществлять сделку может организация, имеющая статус кредитной. В противном случае депонировать средства придётся путем открытия номинального спецсчета. Действия регламентируются ст. 926.6 ГК РФ. Операция имеет некоторые недостатки, но на фоне существующих рисков они незначительны.

Минусы

1. Банки не очень любят схему экскроу.

2. Депонент может вернуть деньги, только полностью расторгнув договор.

3. В отличие от депозитива счёт экскроу не приносит прибыли.

4. Комиссия открытия счёта до 1 %, в сделках долевого строительства комиссию оплачивает бенефициар.

Плюсы

1. Покупатель защищён от мошенничества – бенефициар получит средства после приёмки услуги

депонентом.

2. При расторжении договора любым участником – деньги гарантированно вернутся владельцу.

3. Стороны могут самостоятельно согласовывать какими документами им удобнее пользоваться.

4. Депонент свыше 10 млн. руб. подлежит страховке.

5. Счёт экскроу невозможно арестовать даже при наличии налоговых претензий.

Ожидание чуда

Значительная часть сделок с недвижимостью пришлась на первую половину 2019 г. Потребитель спешил, опасаясь роста цен, с учётом перехода на экскроу-счета. Долевое участие в прежнем виде кануло в Лету. Спрос на новую недвижимость имеет тенденцию к снижению. Застройщику придётся как-то где-то самостоятельно изыскивать средства, объединяться или уходить с рынка. О "смешных" ценах на нулевом цикле придётся забыть. Девелоперов обнадеживает более низкая ставка ипотечного кредита. С апрельских 10,23% к осени года она опустилась до 9,12. ЦБ робко намекнул на дальнейшее снижение до 7-8%. Аналитики-скептики предполагают снижение до 9% в первом квартале 2020 г. Затем, на фоне расходов бюджета, измененного НДС, ставка полезет вверх. Строительный рынок замер в ожидании.